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不動産ブログ3 (これ以前のブログはこちら2016年7/19~8/8)

9/12 沖縄の賃貸住宅のブームは?
 2年ほど前に調べたのですが、沖縄の別荘兼ホテル、つまり本人が利用しないときはホテルと
して運用しますというサービスをしているところが有ったのですが、建物も古く、かなりの数が売り
に出されていて、一部屋が海側で700~800万、山側が400万台だったのですが、先日調べ
てみたら最安値が1000万円台。いつの間にかブームになっていたのですね。
もともと別荘としてはかなり売れていたのですが、それは首都圏の金持ち目当て。
年間に売れる数は上限がありますし、中古マンションはあっという間に値が下がります。
一方、コンスタントに家賃が稼げる賃貸マンション。しかし、沖縄県民の所得水準は低く、何故
こんなにマンションが有るのだろうと不思議に思っていたところ、米軍需用が有ったんですね。
日本人には信じられないことですが、アメリカ人には海を観たことが無いと云う人が結構いて、
日本に駐在したことを契機に海辺に住んでみようと考える人が多い。米軍の借り上げですから
家賃を取り損なうことはないし、賃料も驚くほどの高額。日本の一流企業の部長クラスの標準
賃料を軽く超える金額で借りてくれるのです。その為、一部の人達はウハウハ状態でした。
ところがです。
米軍が経費削減の為、軍の敷地内に有った住宅を大幅に増やし、其処の空室率が15%を
割るまでは新たに軍用地の外の施設を借りることは許可しない ということになってしまいました
そして元々が一戸建て好きのアメリカ人。さらにマンションもアメリカ人向きの仕様になっている
ものが多く、今後のマンション不況が予想されます。

9/20 劣化対策等級
 この言葉を聞かれた事が有るでしょうか?
 木造建築は築22年が減価償却期間です。しかし実際はもっと長もちします。
 それは実際に住んでみられると良く判るでしょう。日本の建築物は、壊れるまで使う
 のではなく、減価償却が終わったら潰してしまう というのが一般的な風習だからです。
 なんと勿体ない事でしょう。
 しかし融資を受けてみれば判る通り、融資期間が長くなればなるほど、キャッシュフローは
 改善します。つまり 融資期間≒減価償却期限 ですから、木造の減価償却期間を永く
 しましょうよ という発想で生まれたのがこの劣化対策等級です。
 では具体的には何を指すのか。
 ・等級1:建築基準法が定める対策が講じられている
 ・等級2:築年数50~60年くらいまで長持ちするように対策が講じられている
 ・等級3:築年数75~90年くらいまで長持ちするように対策が講じられている
 これをやれば良いわけです。
 具体的には、建築会社に依頼する際に、劣化対策等級を取ってください
 と頼むだけ。それによりいくらか価格アップは有りますが、後で売れることを考えれば
 十分出口戦略が立ちます。
 覚えておくと良い言葉です

11/15 銀行の融資姿勢
 銀行の担当者によって融資可不可が決まるのでしょうか。それはある意味当然のことと
言って良いでしょう。誰しもが得意の分野と言うのがあります。自分の得意の業種に対する
融資であれば、担当者も状況を解っていますし、あまり知らない分野であれば慎重になります。
それは会話の中で探っていくしかありません。同じく支店長の得手不得手も大事です。
支店から上層部に稟議を上げる決済をするのは支店長です。
大事なのは自分の方を向いてくれる担当者や支店長を見つけ出すことです。
そして人事異動が有ればその人についていくこと。つまり融資して貰う視点を変えることです
あまり遠くに異動するのでなければ、エリアの壁はそれほど大きくありません。
もし、遠くへ行ってしまったら。異動が決まったら直ぐ後任者に挨拶をすることです。
名刺交換ではなく、面談をすることです。担当者でも、支店長でも。
異動直後の銀行マンにとって大事なのは顧客の顔を覚えること。
貴方の顔が浮かばないようでは融資の検討もおろそかにされます。
 

■定例会議とは

   少なくとも4回以上、決まった日時に続けて開催する会合を指します。 

   決まった日時とは、

   ・毎週月曜の9:00~12:00
   ・毎月第三木曜の19:00~21:00

   のように曜日と時間帯で規定していただきます。

   4回以上のご利用であっても、曜日と日時が規定できないものはスポット会議としての
   料金を頂戴いたします。スポット会議の料金表はこちらです